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“止赎”率再度上升,楼市复苏忽现疑云  

2009-06-01 16:59:37|  分类: 心安利得 |  标签: |举报 |字号 订阅

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止赎,对中国的购房者来说,算得上是相当陌生的名词。但在大洋彼岸的美国,却有一批又一批的人,为这个词而揪心,为这个词而黯然神伤。

试想一下,在职场打拼数载,终于通过按揭抵押贷款的方式拥有了属于自己的房屋,是一件多么让人产生成就感的事?再试想一下,买房不过两年,却因为收入已无力支付余下的抵押贷款,房屋被银行无情地收回,或者被迫将其进行拍卖,又是一件多么让人生出挫败感的事?所谓房屋被止赎,说的正是这后一种情况。

美联储为刺激经济,从2001年开始的低利率,催生了房地产市场的泡沫。在这段时间,超低的利率和房价的上涨似乎为买房者带来了福音。一方面,低利率意味着低月供,而经济向好人们收入又不断增加,还贷通常不成问题;另一方面,即便出现无法还贷的情况,也可以在市场上轻松地以高于买价不少的价格卖出房屋,从中仍可获取收益。实际上,美国很多的房屋抵押贷款协议都设定有这样的条款,即在最初几年利率和月供较低,在这以后则根据市场利率浮动,即进行利率重置。由于当时市场存在房价将会持续上涨的预期,所以不断有本身缺乏购房能力的人买房,以这些抵押贷款资产为支持的证券也受到各大投行的追捧。后来的故事已经为我们所熟知,福音书变成了诅咒,利率提高而泡沫破裂,房屋被止赎,接着债券违约……次贷危机开始爆发。

在短暂的下降之后,目前止赎案例又开始逐渐增多。今年4月份美国房屋止赎案例数量超过34.2万,比去年同期激增32%。每374个美国家庭中就有一个收到止赎通知,创下2005年1月开始此项统计以来的最高月率。实际上,08年底和09年初房屋止赎量的下降,主要是由于2008年9月至11月期间有多个州和一些债务服务人为解燃眉之急,宣布了暂停偿付,即暂停贷款人的偿债义务。但今年3月,很多偿债义务的暂停期已经结束,房屋止赎率再次上升便是意料之中的事情了。

今年二月美国房地产市场相关数据出现一定反弹,如新屋开工环比上升达22.2%,这也成为三月美股大幅上涨的催化剂。但接下来这些数据又出现反复,其实由于季节因素和一些偶然原因的影响,数据在单月的变化并不能说明太大问题。加上止赎的房屋在日后若进一步增多,又将加大本已过剩的供给,并进一步打击市场信心。要谈美国房地产市场的复苏可能还为时尚早。

相较而言,中国房地产市场的状况要健康很多。个人住房抵押贷款仍算得上是银行的优质资产,银行在放贷时也比较谨慎,何况中国市场并没有进行有放大风险作用的金融创新。同时,在人口红利仍在、城市化不断进行的环境下,住房市场仍存在较多刚性需求。近期一些一线城市的楼市出现量价齐升的景象,房地产股也受到市场追捧,表现抢眼。
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